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房价涨幅低于10% 投资就算失败 小于5% 保值及刚需

时间:2018-09-28 16:00  来源:未知  阅读次数:86 复制分享 我要评论

房价涨幅低于10% 投资就算失败 小于5% 保值及刚需就该考虑了

文/马跃成

房价涨幅低于10% 投资就算失败 小于5% 保值及刚需

在高层提出“下定决心,坚决遏制房价上涨”之后,各地政府确实不能不动真格的了,以前,常能听到各地市长、区县长们高谈阔论本地投资价值有多高,房价又涨了多少多少。我还清楚地记得北京某区的一个女区委书记,信誓旦旦地说,我们这个区如何如何后发优势明显,是北京房价上涨最快的地区,其自骄之情溢于言表。如今,不行了,谁还敢这么说,那就是这个市长、区县长不想干了!

去年,到浙江一个离岛参加活动,看到了这个地区的宏大规划,最近,又有人过去,跟我说,一年之后,那边的变化很大了,行动能力太强了。不过,现在的巨大变化,与往年的大拆大建不同,人家现在是一点一点往前推,一步一步往前走,不搞大规模的轰轰烈烈的运动,也不要大项目,他们就怕外来的东西把当地资源和在地文化给打乱了,这思路与我在以前文章中主张的观点何其相近。这就是社会的巨大进步,地方政府怕大开发商,怕对当地改变太大,也怕土地增值,更怕房价上涨。你能想象得到吗?逆天了啊!我们有这样的政府、这样的领导班子。真是太好了!

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不能让房价再涨,这已经成为地方政府的工作目标,不管你有多少理由,房价不涨就是死任务。当然,各地都有高招,北京最近推出66块地,建筑规模达到十多万平米,增加供应是王道,调整供求关系是根本。而哈尔滨的办法也是简单有效,操作性强。9月12日,哈尔滨明确提出对商品房实行限价销售:对已售楼盘的待售商品房,销售价格不得高于已售商品房的价格;楼盘申报销售平均价格原则上不能高于同期、同地段、同质楼盘销售平均价格。这也意味着哈尔滨同一个楼盘不论是一次性推盘,还是分几次加推,都不能出现涨价,甚至房价还不能高过周边其他楼盘的价格。一棒子把房价打死了,我看你还怎么涨?

房价不涨的话,投资房产就没有了盈利空间,在高房价的条件下,不但不能盈利,还就相当于巨亏了。一套房子上百万,几百万,如果房价不涨,等于一点利息都没有,而如果存在银行,每年还能有十多万的利息收入,如果用于投资其他产业,可能收获更大。对于贷款买房的人来说,损失就更大了,不但首付款不能产生利息收入,还要承担贷款部分的利息支出。一旦,贷款的房屋到结清贷款的时候,实际支付的房款相当于购房合同款的一倍左右。这个时候,如果房屋款项结清了,几十年过去了,而房屋价值也大打折扣了,那时,这个破房子可能价值就没有几个钱了。那时后损失的可能就是一辈子的辛苦和奋斗,奋斗几十年,都在为银行打工。

前些年,房价上涨很快,人们都信服楼市的铁律就是买到就是赚到,今年不买房、一年又白忙。可是,在楼市逆转的时候,买房就是灾难,这个教训,我们还没有体会到过,因为,我们的楼市发展只有20多年的时间。但是,美国经历过好几次了,值得我们思考,我们看看路透社的回忆。

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本世纪初,校车司机迈克·佩恩夫妻俩通过抵押贷款的方式,花费16.8万美元买下了一套4居室房子,社区里还有游泳池、网球场和会所。现如今,这套房子的价值还不到12年前买房时的一半,那个时候是美国房地产泡沫的鼎盛时期。英国路透社文章指出,迈克位于纽约市西北80英里开外的房产正处在美国房地产市场发展最为病态的地区。这里超过15%的房产拥有者都资不抵债,房子的价值根本抵不过他们所欠的贷款。截止到2018年6月30日,美国将近10%的抵押贷款房产都严重资不抵债,这一比例是健康房地产发展状况的2倍,同时也意味着这些房产的市值至少比要还的贷款额低25%。虽然情况依旧不乐观,但也已经比2012年的时候好很多,当时的平均房价跌入谷底,处于严重负资产水平的房屋达到1280万套,比例高达29%。在负资产的美国,房产所有者还面临进退两难的处境。要么按照现价出售房产,那就要承受巨大损失,还是要拿出大笔钱来还贷;要么把房子租出去,但月租依然不够支付每个月的按揭。

时至今日,中国也陆陆续续开始出现这种类似的情况。一个深圳的网友称,“我在2016年底花了460万在福田梅林买了一套74平方米的三居室,加上种种税费和中介费将近15万,整个成本算下来要475万。”陈永告诉我,“现在快两年的时间了,我本打算卖掉这套房子换一套更大的房子,现在的挂牌价格在520万左右,但如今调控严厉,中介说510万成交的机会比较多,这样算下来账面上看似有35万元的利润,但如考虑首付140万的利息以及每月月供所产生的利息,收益可能只剩下几万元。”是啊!你这只是挂牌价,还不是成交价。这种情况在近期深圳楼市并不少见。

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很多人都主张,“对刚需来说还是尽早下手,房价和购房成本一直在上升。”也有人劝刚需购房人,不要指望买在最低点,“购房自住,不计投资利息,什么时候买入都是合适的。”现在看,这样劝人买房都是不合适的。如果是六个钱包凑起来的首付,看着房价往下降,首付款很快就没有了,你说这六个钱包的日子还怎么过?

机会成本、投资收益,不但时房产投资客要考虑到事情,刚需购房人也要考虑研究。所谓的保值增值房产是最好选择的话,都是开发商卖房的宣传口号,千万不能当真,按照投资回报率折算,如果每年的房价涨幅低于10%,作为投资就算失败,因为资金成本太高了。如果每年房价涨幅小于5%,作为保值增目的值以及刚需群体就该考虑了。在房价不涨的情况下,无论什么人,能不买房就不要买房。除非你铁定认为以后房价会成倍上涨。【本文由“马跃成账号”发布,2018年09月15日】

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